Ціни на комерційну нерухомість у Львові зростають щораз повільніше. Фахівці преконані: якщо всі анонсовані проекти будівництва торгівельних та офісних центрів будуть реалізовані, то до 2010 року зростання цін сповільниться ще більше

Провінційний інтерес

Інвестори та забудовники останнім часом почали уважніше приглядатися до ринку комерційної нерухомості обласних центрів України. Одна з причин уваги - шалене зростання попиту на комерційні приміщення. За даними моніторингу ЗАТ «Технопарк ЛЗТА», нині половина львівських бізнес-центрів мають вільні площі, однак порожніми залишаються, як правило, одна-дві кімнати невеликої площі. Решта ж цілком заповнені серйозно налаштованими орендарями, які не мають наміру звільняти свої офіси.

Знайти пристойний офіс доволі проблемно і серед непрофільних офісних приміщень. Більшість із пропонованих на ринку знаходяться в центрі або дуже близько до центру міста. Переважно всі вони є переобладнаними під офіси квартирами в старих будинках, що майже автоматично означає брудні під'їзди, проблеми дістатися туди в години пік тощо. Кількість пропозицій непрофільних офісних приміщень з площею понад 70 м2, які знаходяться не в центрі, є дуже малою (5-7 на район).

Ситуація з торговими приміщеннями не краща. Попри те, що зараз у Львові можна нарахувати 15 торгових центрів, вільних площ у них також уже немає. Торгові приміщення можна знайти на звичайних ринках (в тих частинах, які перероблені під магазини), але і якість їх буде відповідною.

Іншою привабливою для забудовників рисою обласних центрів є легший, порівняно з Києвом, доступ до земельних ділянок. Щоправда, в цьому сенсі Львів не надто відстає від Києва. Зважаючи на земельні обмеження, девелопери переважно перетворюють на офісні центри приміщення непрацюючих заводів та фабрик.

Однак найбільше зацікавлення у забудовників викликає географічне розташування міста. Львів є великим транспортним вузлом, перевалочною базою. Також не можна обійти увагою участь Львова в «Євро-2012», що передбачає залучення до міста значних фінансових потоків.

Дороге задоволення

Високий попит на комерційну нерухомість спричиняє і постійне зростання цін на неї. За даними моніторингу ЗАТ «Технопарк ЛЗТА», середня вартість оренди офісів у бізнес-центрах Львова в третьому кварталі поточного року зросла на $ 0,4 за м2 (у липні вартість 1 м2 становила близько $ 14,8, а станом на кінець вересня - $ 15,2). В основному, зросла вартість оренди у бізнес-центрах класу «А» і «С». В центрі міста вартість 1 м2 складає $ 19. У районах ближнього центру -- $ 15,23 за м2, віддалених мікрорайонах -- $ 15,15 за м2, а на окраїнах можна винайняти офіс за $ 13,6 за м2.

Зросли ціни і на оренду непрофільних офісних приміщень. За словами керівника відділу маркетингу ВАТ «Технопарк ЛЗТА» Богдани Ющик, на ринку непрофільної офісної нерухомості Львова відбуваються різкі коливання цін. Якщо у першому півріччі цього року ціни трохи впали, то вже в липні-вересні вартість оренди зросла на 21% (ціни м2 зросли із $ 14,2 до $ 17,29). Найдорожчий непрофільний офіс Львова, який орендували за ціною $ 60 за м2, знаходиться у Залізничному районі.

У сегменті торгової нерухомості також відбулись зміни. Середня вартість оренди приміщень у торгових центрах Львова у липні складала $ 31,9 за м2, у вересні -- $ 37 за м2 (ціна зросла на 16%). У центрі міста квадратний метр профільного приміщення ТЦ орендують за $ 65, у районах ближнього центру дещо дешевше -- $ 55, у віддалених мікрорайонах Львова -- $ 22, а на окраїнах, як не дивно, -- $ 47,25. Як правило, середня ціна в новозбудованих торгових центрах становить $ 55 за м2, тоді, як непрофільні приміщення орендують по $ 22 за м2.

Однак, за словами Богдани Ющик, останнім часом ціни на комерційну нерухомість у місті зростають не так швидко. Так, за 2006 рік середня ціна оренди зросла на 27%, а з початку 2007 до листопада - на 10%. За прогнозами пані Ющик, вже до 2010 року пропозиція офісних та торгівельних площ повинна зрівнятися з попитом на них, тож можна розраховувати на те, що вартість оренди цих приміщень зростатиме значно повільніше або й взагалі перестане збільшуватися. До 2010 року, якщо всі задекларовані проекти будуть реалізовані, на ринку з'явиться близько 100 тис. м2 офісних та 380 тис. м2 торгових площ.

Девелопери освоюють околиці

Найбільше уваги інвестори приділяють торгово-розважальному сектору ринку нерухомості, зазначає Богдана Ющик. На 2008 рік заплановане введення в експлуатацію кількох проектів. Наприклад, торгово-розважальний центр (ТРЦ) «Леополіс Центр», інвестором якого виступає ТК «Інтермаркет» та ТРЦ «King Cross Leopolis» італійської компанії «King Cross». Загальна площа цих двох об'єктів становить близько 185 тис. м2.

У третьому кварталі 2007 року також були задекларовані кілька нових проектів у сегменті офісної нерухомості. У Львові завершують роботи з реконструкції бізнес-центру класу «В+» на Науковій. Проект одинадцятиповерхового корпусу бізнес-центру «Оптіма-Плаза» планують здати в експлуатацію вже у січні 2008 року. На перших двох поверхах будинку розташоують торгові приміщення, на 3-10 поверхах - офісні приміщення, а на одинадцятому передбачене облаштування конференц-залу. Загальна площа будівлі -- 7 045 м2.

Також нещодавно було оголошено, що у першому кварталі 2009 року компанія «Комфорт-Інвест» планує здати в експлуатацію торгово-офісний центр класу «В». Торгово-офісний центр буде восьмиповерховим, загальна площа становитиме 20 686 м2. Зокрема, це буде 12 655 м2 офісних площ і 1095 м2 торгових площ. Підземний і надземний паркінги розраховані на 206 авто. Інвестиції в цей проект становлять близько $ 17,5 млн.

На 2008 рік також заплановане відкриття торгово-офісного центру на вул. Угорській загальною площею 56 тис. м2, офісного центру на вул. Перфецького, торгово-офісного центру «Інтергалбуд» на вул. Чорновола. Ще цьогоріч планують завершити будівництво двох «Арсенів» - на вул. Червоної Калини і на вул. Ряшівській-Патона, а також ТОЦ «Шувар» на пр. Червоної Калини.

За словами заступника керівника відділу перспективного розвитку ЗАТ «Технопарк ЛЗТА» Остапа Осеньковського, основною проблемою для зведення нових проектів комерційної нерухомості у Львові є висока густота забудови міста. Будь-який бізнес-центр або торгово-розважальний комплекс потребує великої кількості місць для паркування, а в центральній частині Львова зробити це майже нереально. За словами забудовників, заважають будувати бізнес-центри й деякі міські чиновники. Тому більшість девелоперів шукають щастя для своїх проектів у близьких до центру районах.

Привілеї для «гуліверів»

Будівництвом бізнес-центрів у Львові займаються переважно великі компанії: ЗАТ «Технопарк ЛЗТА», «Комфорт-Інвест», «ТКС», «ХХІ Століття», «Інтергалбуд». Однак серед забудовників трапляються і приватні особи або маловідомі компанії. Найкращими періодами для введення бізнес-центру в експлуатацію, за словами забудовників, є піки ділової активності в місті, а саме весна, осінь та кінець зими.

Здаючи приміщення, орендодавець обов'язково повинен мати певні критерії відбору орендарів. За словами Андрія Черхавого, варто старатись здавати великі площі в оренду одній компанії чи фірмі, навіть якщо це змусить піти на деякі поступки в ціні. Якщо орендарів забагато, то може виникнути конфлікт інтересів, істотно зростуть експлуатаційні витрати, ускладниться експлуатація споруди. Найпростіший приклад - велика кількість фірм у бізнес-центрі може призвести до перенасичення його відвідувачами.

Для успішного функціонування бізнес-центру фахівці радять залучати «якірних» орендарів, які будуть орендувати велику площу, притягувати до себе відвідувачів і з ними буде укладений договір про довгострокову оренду.

ДОВІДКА

Зараз у Львові діє 24 бізнес-центри, 22 них вже функціонують, а 2 лише розпочинають роботу. У Львові існує лише один бізнес-центр класу «А» - бізнес-центр компанії «Інтергалбуд».

Переважають у Львові бізнес-центри класу «С» (16) і класу «В» (5). Жоден із анонсованих проектів не належатиме до найвищого класу. За словами маркетолога Андрія Черхавого, більшість девелоперів схильні виводити на ринок дещо покращений клас - «В+». В 2008 році розпочинають роботу два центри такого класу - торгово-офісний центр ЗАТ «Технопарк ЛЗТА» на вул. Тургенєва та бізнес-центр «Оптіма-Плаза» на вул. Науковій. Ці офісні центри не «дотягують» до класу «А», бо будівлі є реконструйованими, а не новозбудованими

Класифікація бізнес-центрів

Клас «А»

1. Розташовані в центральній діловій частині міста
2. Нові будівлі (менш, ніж 3 роки)
3. Зручні під'їзні шляхи, підземний паркінг (одне машиномісце на 100 м2 бізнес-центру)
4. Максимально відкрите планування приміщень (open spase)
5. Якісні центральні системи кондиціонування, вентиляції, опалення, інженерного забезпечення, систем безпеки (відеоспостереження, сигналізація). Можливість установки фальш-підлог і підвісних стель

Клас «В» і «В+»

1. Розташовані на периферії центральної частини міста
2. Якісно реконструйовані адміністративні будинки чи збудовані в останні 10 років
3. Підземний паркінг може бути замінений наземною автостоянкою з охороною
4. Допускається неефективне планування приміщень
5. Система центрального кондиціонування і вентиляції

Клас «С»

1. Розташований у прилеглих до центрального районах міста
2. Переважно реконструйовані адміністративні будинки
3. Ремонт виконаний з використанням недорогих матеріалів
4. Коридорна система планування приміщень
5. Інженерне забезпечення невисокої якості, зношені комунікації, повна відсутність системи центрального кондиціонування
6. Незручні під'їзні шляхи і відсутність цивілізованого паркінгу