У грудні у Львові відбувся семінар за результатами реалізації пілотного проекту в Сокальському районі з питань використання нерухомості для потреб розвитку. Семінар організували Проектом Розвитку Львівщини спільно з Головним управлінням економіки Львівської ОДА. Було запрошено представників усіх районних рад та адміністрацій, а також міських рад міст обласного підпорядкування. Позаяк питання використання нерухомості для потреб розвитку регіону сьогодні є одним із найактуальніших у діяльності органів місцевого самоврядування Львівщини, ми зустрілися з провідним експертом Проекту з питань створення та впровадження системи моніторингу розвитку області у світлі реалізації поставлених стратегічних цілей Євою Бончак-Кухарчик і попросили її поділитися з нами висновками і досвідом реалізації проекту.

Пані Єво, Ви брали участь у Проекті розвитку Львівщини. Розкажіть, будь ласка, про ту частину проекту, яка реалізовувався під Вашим керівництвом.

Проект використання ресурсів для потреб розвитку, що реалізовувався нами як частина Проекту розвитку Львівщини, складався з декількох фаз. На початковому етапі ми розбиралися в українських реаліях і на підставі отриманих даних конкретизували, звузити поле дослідження: чи буде це майно, підприємства, тільки нерухомість або ж, наприклад, проблема як це все передати інвесторам. Врешті решт ми зупинили свій вибір на дослідженні того, як місцеве самоврядування управляє таким важливим ресурсом, як нерухомість.

Після цього ми визначили підходи до реалізації поставлених завдань. При цьому ми враховували низку факторів. По-перше, ми повинні були зрозуміти, якою є роль влади всіх рівнів в управлінні нерухомістю. Ми прийшли до висновку, що більшість комунальної власності перебуває в розпорядженні не обласних і районних рад, а у віданні міських, районних і сільських рад. Потім ми впритул зайнялися вивченням того, як саме на цих рівнях влада розпоряджається нерухомістю. Ми провели практичні дослідження в чотирьох районах Львівщини, зібрали інформацію і дійшли до сумних висновків.

Навіть якщо не брати до уваги організаційних проблем, виходило, що скрізь влада, здійснюючи ті або інші дії з нерухомістю, при прийнятті рішень діє на власний розсуд, тобто в її представників відсутнє цілісне уявлення про те, що реально є у їхньому розпорядженні і як цим потрібно розпоряджатися. Найчастіше керівники в підходах до вирішення проблем нерухомості керуються наступною логікою: нам не вистачає грошей у бюджеті, значить потрібно щось продати. І ніхто при цьому не замислюється, якими будуть довгострокові наслідки таких дій.

У представників влади слабко сформоване уявлення про те, яка їм потрібна інформація про нерухомість, щоб раціонально її використовувати. Влада не веде системного збору й обробки інформації про нерухомість і в неї важко отримати конкретну й обґрунтовану відповідь, скажімо, у скільки самоврядуванню обходиться утримування нерухомості і які доходи від неї надходять у місцеву скарбницю. Якщо ж така інформація й була в наявності, то, як правило, вона не систематизована, а розкидана по різних відділах і формувалася за різними критеріями, що практично унеможливлювало її зіставлення й аналіз.

Реально в місцевої влади не сформовано стратегічний підхід до управління нерухомістю. Ніхто не ставить перед собою ціль проаналізувати ситуацію й дати відповідь на питання: чи потрібна місцевій владі нерухомість, яка саме і для яких цілей; якщо не потрібна, те що з нею робити, продавати, здавати в оренду чи просто передати її іншим власникам.

Другий невтішний висновок, був той, що є практично відсутній вільний доступ до інформації про комунальну нерухомість. Це приводить до того, що особа, яка виявила інтерес до того чи того об'єкта комунальної нерухомості, повинна сама добувати потрібну їй інформацію. Влада не інформує громадськість про свої плани в цьому секторі, немає також доступної інформації про те, у чиїй власності перебуває той або інший об'єкт. Відсутність доступної інформації, непрозорість всіх процедур, пов'язаних із продажем і орендою нерухомості, сприяє також росту корупції.

І третій висновок: процедури управління нерухомістю є далекими від досконалості і в основній масі непрозорі. Тобто відсутні чіткі правила гри, подання про те, що й у якій послідовності необхідно робити і хто за це відповідає. Якщо люди запитують, хто приймає рішення, то їм відповідають, що рішення про управління нерухомістю приймає рада, депутати. І формально це так і є. Але насправді, за підготовкою й прийняттям рішень про продаж або оренду комунального майна стоять невідомі громадськості чиновники, групи лобістів і т.п. Весь процес підготовки рішень залишається в тіні, тому що відсутня чітка й публічна процедура. Все це також сприяє процвітанню корупції в місцевих органах влади й заважає стратегічному розвитку, тому що приводить до відсутності стабільності. Така ситуація радше лякає інвесторів, ніж залучає їх до співробітництва з місцевою владою в питаннях управління комунальним майном.

Результатом наших досліджень стала розробка методичних рекомендацій з управління комунальною нерухомістю, вироблення логічної моделі такого управління. Ми також провели навчання фахівців і реалізували всі наші напрацювання на практиці в Сокальському районі.

Що конкретно було зроблено в Сокальському районі?

Місцеві фахівці, а це була група з 7 чоловік, у першу чергу, розробили й створили базу даних про комунальну нерухомість району. Ми також спробували розробити політику управління нерухомістю й третє, що було нами зроблене, це розроблено проекти документів, що регламентують процедурні моменти керування нерухомістю.

Якщо говорити про базу даних про нерухомість Сокальського району, то вона сьогодні існує також у комп'ютерному виді. Основним моментом у її створенні стало вироблення основних критеріїв опису нерухомості, іншими словами єдиних параметрів, за якими зібрана інформація була внесена в базу.

Як саме Ви збирали  інформація про нерухомість, і чи багато це зайняло часу?

Ми збирали її по всх містах і селах району. Дані спочатку оброблялися в трьох місцях, а потім були зведені в одну базу на рівні району. Кожна місцева рада, відповідно, має доступ до тієї частини бази, що безпосередньо її стосується. Якщо чесно, то створена база не є повною, бо частину інформації ми так і не зуміли отримати. На збір інформації й створення комп'ютерної бази в нас пішло кілька місяців.

Після того, як ми зібрали інформацію, ми приступили до вироблення політики управління наявною нерухомістю. Однак досить скоро усвідомили, що впоратися із цим завданням нам не вдасться, оскільки політику, стратегію можна розробити і втілити у життя тоді, коли ти самостійний у прийнятті рішень. До того ж, якщо говорити про такий документ на рівні району, то це буде також не зовсім правильно, бо основна маса нерухомості перебуває в управлінні місцевих рад міст і сіл, і районна влада практично не має впливу на прийняття ними рішень, котрі стосуються майнових питань. Правильно буде в цьому випадку розробляти стратегічні документи саме на рівні міст і сіл. Ми вирішили обмежитися звітом про реальний стан справ в управлінні ресурсами з боку районної ради й аналізом факторів, які заважають ефективній політиці з цього питання. На основі цього аналізу нами були представлені рекомендації владі, починаючи з Верховної Ради й закінчуючи сільрадами, що потрібно зробити, щоб управління комунальним майном стало ефективнішим. Чому Верховної Ради? Не секрет, що багато в чому рішення важливих питань управління майном упирається в недосконалість законодавчої бази.

Паралельно із цим ми розробили проекти документації по двох процедурах: продажу нерухомості і її оренді, тобто по двох найбільш типових ситуаціях, з якими сьогодні реально стикається місцева влада. Очікуємо, що найближчим часом Сокальська рада затвердить наші рекомендації, і буде використовувати їх у своїй роботі. Хотіла б звернути увагу на те, що наші розробки, після адаптації, можуть бути використані в роботі рад усіх рівнів і усіх районів і областей.

Результати роботи в рамках проекту описані нами в книзі «Як ефективно розпоряджатися публічним майном».

Як Ви думаєте, чому місцева влада не поспішає виробити стратегію управління комунальною нерухомістю?

По-перше, вони, як правило, не мають чіткого уявлення про те, що є в їх розпорядженні і чим вони управляють. Це відбувається з різних причин. Насамперед через те, що в Україні не завершена реформа відносин власності. Закон про передачу державної власності в розпорядження місцевого самоврядування був прийнятий. І самоврядування вважає, що ця нерухомість належить ім. Однак ці процеси документально не завжди підтверджені. Держава мала би всю цю нерухомість інвентаризувати в себе, вписати її в єдиний кадастр, а вже потім спеціальним актом закріпити передачу конкретних об'єктів іншим особам, у тому числі й органам самоврядування. І так по ланцюжку. Якби так було, то сьогодні райони й міста чітко знали би що є в їхньому управлінні, а не плуталися б у даних. Ситуація не зміниться, доки держава або хтось інший не проведе інвентаризацію всієї наявної в області нерухомості й не впише все це чітко в кадастр.

У Польщі цей етап уже пройдений?

Самоврядування в Польщі було створено в 90-му році. Тоді ж вийшов закон, відповідно до якого передача всього майна, у тому числі й нерухомості, державою місцевій владі мала завершитися протягом трьох місяців. Були створені інвентаризаційні комісії, які описали майно й передали його на баланс воєводств (областей). Надалі уже воєводи були наділені правом видавати акти, що підтверджують факт передачі конкретних об'єктів нерухомості у власність міст або ґмін. Завдяки цим рішенням і діяльності інвентаризаційної комісії, було відомо, що кому було передано. При цьому важливим моментом було те, що спочатку обов'язково було підтверджено факт того, що даний об'єкт нерухомості був власністю держави, і ніхто інший на нього не мав прав. Дана інформація міститься в кадастрах.

Які ще існують проблеми, що заважають місцевій владі ефективно розпоряджатися нерухомістю?

На мій погляд, другою проблемою, дотепер не вирішеною в Україні, є те, що земля сьогодні у своїй основній масі не є об'єктом купівлі-продажу, її не можна продавати або приватизувати. От і виходить, що будинок, скажімо, належать одному або навіть декільком власникам, а земля під ними - іншому. При цьому до кінця не всі чітко володіють інформацією й усвідомлюють, що і кому саме належить. Документи не тільки не проливають світло на цю ситуацію, а ще більше її заплутують. І ця різна інформація при її зіставленні ніяк не узгоджується і неможливо відтворити цілісну картину.

Якщо ж взяти приватизаційні процеси, що пішли за роздержавленням нерухомості, то вони лише внесли додаткову плутанину в питання нерухомості. Приватизація об'єктів нерухомості не завжди супроводжувалася чітким документальним оформленням. І сьогодні дуже часто зустрічаються ситуації, коли цілі земельні ділянки й будови невідомо кому належать, тому що в різних документах міститься суперечлива інформація про їхніх власників.

Для вирішення цих питань, у Львові зараз міськрада створюється міське БТІ. Це правильний хід? Як, на Вашу думку, можна навести порядок у цих питаннях?

Із чогось потрібно почати. Хтось повинен взяти на себе ініціативу по складенню основного списку нерухомості, кадастру, у який буде вписано всі, починаючи із землі, і закінчуючи будівлями, які на ній стоять. Це має бути система, на підставі якої можна буде сформувати чітке поняття про те, що саме й кому саме належить, а де є білі плями.

Як, на Ваш погляд, правильно буде розпорядитися нерухомістю, такому, наприклад, місту як Львів?

Влада будь-якого міста, а не тільки Львова, зобов'язана сформувати, насамперед, чітке уявлення про те, що перебуває в її управлінні. Тобто повинна існувати база даних комунальної нерухомості. Якщо при цьому з'ясуватися, що якісь об'єкти власності до цього часу не мають конкретного власника, необхідно такі проблемні питання врегулювати. Доступ до даної інформації повинен бути вільний, щоб кожен бажаючий мав можливість у будь-який момент отримати ту інформацію, що його цікавить.

Потім необхідно уважно подивитися на наявний ресурс і проаналізувати, що необхідно місцевій владі, а що - ні. Критерієм такого аналізу має стати усвідомлення й чітке уявлення влади про завдання, які вона вирішує, а також про перспективи розвитку міста. Вся нерухомість, що не служить реалізації цілей і програм місцевої влади в інтересах жителів міста, повинна бути продана або передана в користування й власність іншим особам, тому що її утримування є обтяжливим для влади.

Наприклад, місцева влада повинні піклуватися про соціальне житло. Це не означає, що саме міська влада зобов'язана його побудувати. Але вона зобов'язана подбати про те, щоб різні інвестори могли побудувати дуже різне житло. Місто, маючи землю, призначену під будівництво, має прийняти рішення: 2/3 цих земель продаються інвесторам під забудову, приміром, елітного житла. А 1/3 цієї землі місто залишає собі й приймає рішення на цій землі побудувати соціальне житло, тому що саме це входить у його завдання.

Якщо місто має стратегію розвитку, то вимальовується й чіткий план управління комунальною нерухомістю й особливих проблем з цього приводу не виникає.